Codul urbanismului: proiect de corectare pentru autorizări, sancțiuni și calculul POT

Ce s-a anunțat și de ce contează

Un proiect de modificare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost anunțat la 21 octombrie, cu scopul de a corecta și clarifica prevederi reclamate după intrarea în vigoare a Codului, la 25 august 2026. Inițiativa, semnată de parlamentarul UDMR Cseke Attila, vizează autorizarea pe terenuri fără reglementări urbanistice, sancționarea lucrărilor neautorizate și regulile de calcul pentru POT (procentul de ocupare a terenului). Este o propunere legislativă, nu o normă adoptată, deci nu se aplică încă.

Autorizare pe front construit: procedură simplificată propusă

Pentru parcele dintr-un front construit preexistent și pentru extinderea ori supraetajarea unei clădiri existente, proiectul ar permite o procedură simplificată. Condiția enunțată: imobilele de pe terenurile învecinate să aibă același regim de înălțime cu cel cerut pentru investiție.

În aceste cazuri, s-ar putea întocmi direct documentația tehnică necesară autorizației de construire, fără documentații urbanistice suplimentare. Procedura simplificată nu ar elimina obligația respectării celorlalte norme urbanistice, tehnice și juridice aplicabile.

Notă: sursele consultate plasează și intervențiile la monumente istorice în aria proiectului, însă nu indică o prevedere concretă pe acest subiect în textul transmis public până acum.

Sancțiuni pentru lucrări neautorizate: ce se schimbă

Pentru lucrările executate înainte de intrarea în vigoare a Codului, faptele contravenționale ar urma să fie constatate și sancționate potrivit legislației în vigoare la data săvârșirii lor. Data descoperirii, a controlului sau a cererii ulterioare de intrare în legalitate nu ar fixa automat momentul comiterii faptei.

Pentru construcțiile neautorizate finalizate „în fapt”, proiectul propune ca termenul de prescripție a răspunderii contravenționale să curgă de la data terminării lucrărilor. Propunerea nu amnistiază construcțiile neautorizate și nu elimină răspunderea contravențională, potrivit relatărilor consultate.

Cum s-ar clarifica definirea și calculul POT

Proiectul intervine în definirea modului de determinare a „suprafeței construite” utilizate la calculul POT. Aceasta ar fi explicit proiecția pe sol a volumului construcției și, după caz, proiecția elementelor constructive permanente care depășesc amprenta clădirii (conturul la sol al clădirii), inclusiv etajele în consolă și balcoanele. „Proiecția pe sol” înseamnă conturul pe teren al volumelor și elementelor constructive luate în calcul.

Ce ar fi exclus din calculul POT

Lista propusă include excluderea din calcul a unor suprafețe și amenajări, între care:

• Terasele descoperite de la parter care depășesc planul fațadei;
• Platformele;
• Scările exterioare și scările deschise pentru incendiu;
• Aleile;
• Parcările neacoperite la sol;
• Piscinele exterioare neacoperite;
• Terenurile de sport fără acoperiș;
• Pergolele;
• Împrejmuirile;
• Panourile fotovoltaice.

Sursa menționează și alte categorii în aceeași logică de excludere, precum mobilierul urban, locurile de joacă și stațiile de încărcare pentru vehicule electrice.

Cazuri particulare: spații verzi și construcții temporare

Pentru amenajările de spații verzi, în „suprafața construită” ar intra amprenta la sol a construcțiilor, instalațiilor și platformelor, precum și suprafețele circulațiilor carosabile și pietonale din perimetru.

Pentru unele construcții temporare, inclusiv food truck-uri, proiectul prevede excluderea din calculul POT dacă sunt amplasate pentru cel mult 6 luni. Această limitare țintește ocupările temporare ale spațiului, fără caracter de permanență în organizarea amplasamentului.

Ce trebuie reținut înainte de proiectare și achiziții

• Proiectul este în stadiu de propunere legislativă. Până la adoptare, rămâne valabil cadrul aflat în vigoare.
• Procedura simplificată pentru frontul construit nu scutește respectarea tuturor celorlalte reglementări urbanistice, tehnice și juridice incidente.
• Clarificările privind sancționarea lucrărilor neautorizate nu reprezintă o amnistie; răspunderea contravențională rămâne, cu prescripția calculată după regulile propuse.
• Lista elementelor excluse din calculul POT trebuie verificată în forma finală a legii, pentru că sursa indică mai multe categorii și posibile nuanțe.

Cine ar putea fi interesat

Potrivit descrierilor publice, clarificările ar fi utile autorităților, proiectanților, investitorilor și proprietarilor implicați în autorizarea construcțiilor, în calculul POT sau în evaluarea lucrărilor executate fără autorizație. Cum textul nu este încă adoptat, actorii din piață ar trebui să urmărească parcursul legislativ și forma finală a prevederilor înainte de a ajusta procedurile interne sau contractele.