Codul urbanismului: propunere de modificare pentru autorizări, POT și sancțiuni

Ce s-a propus și de ce contează

O propunere legislativă de modificare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) vizează trei zone cu impact direct pe șantier: autorizarea unor lucrări, modul de calcul al POT și sancționarea lucrărilor neautorizate. Inițiator este senatorul UDMR Cseke Attila-Zoltan; documentul apare în evidența Consiliului Economic și Social ca B576/19.10.2026. Propunerea este în procedură parlamentară și nu schimbă, deocamdată, regulile în vigoare.

Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, iar proiectul încearcă să clarifice puncte care au generat blocaje sau interpretări diferite în practică. Pentru proiectanți, verificatori, dezvoltatori și autorități locale, aceste clarificări ar putea scurta timpii de autorizare și ar putea uniformiza aplicarea regulilor, dacă vor fi adoptate în forma propusă.

Autorizări: procedură simplificată în front construit

Pentru imobile situate într-un front construit preexistent, precum și pentru extinderea sau supraetajarea unor clădiri existente, proiectul propune o procedură simplificată atunci când clădirile învecinate au același regim de înălțime cu cel solicitat. În aceste situații, s-ar putea întocmi direct documentația tehnică pentru autorizare, fără o documentație urbanistică suplimentară.

Este o scurtătură procedurală aplicabilă strict în condițiile descrise în proiect. Celelalte cerințe urbanistice, tehnice și juridice ar rămâne pe deplin aplicabile, chiar dacă nu s-ar mai cere documentație urbanistică suplimentară. Pentru orice situație care iese din aceste limite, traseul obișnuit de avizare și aprobare ar continua să fie necesar.

Cum s-ar calcula POT

POT (procentul de ocupare a terenului) este raportul dintre suprafața construită luată în calcul și suprafața parcelei, exprimat procentual. Proiectul precizează că suprafața construită considerată la POT ar fi proiecția pe sol a volumului construcției. În plus, ar putea fi inclusă și proiecția elementelor permanente care depășesc amprenta, cum sunt etajele în consolă și balcoanele.

Lista propusă de excluderi din calculul POT este explicitată. Nu ar intra la POT, printre altele: terasele descoperite, aleile, parcările neacoperite la nivelul solului, piscinele exterioare neacoperite, terenurile de sport fără acoperiș, locurile de joacă, mobilierul urban, stațiile de încărcare, panourile fotovoltaice și construcțiile temporare amplasate pentru cel mult șase luni. Pentru proiectanți, aceste clarificări ar putea reduce disputele privind ce intră efectiv în amprentă la POT.

În lipsa adoptării, rămân valabile definițiile și practicile actuale din Cod și din reglementările subsecvente. Beneficiarii și autoritățile ar trebui să consulte forma finală a textului dacă va fi promulgată, înainte de a schimba modul de calcul în proiecte noi sau în șantierele în curs.

Reguli de tranziție pentru documentații începute

Proiectul acoperă și situația documentațiilor de urbanism aflate deja în lucru. Dacă procedurile de elaborare, avizare sau aprobare au început înainte de intrarea în vigoare a Codului, acestea ar continua potrivit legislației aplicabile la momentul începerii lor. Intenția este de a evita reluarea sau blocarea unor demersuri aflate pe traseu.

Această prevedere de tranziție ar oferi previzibilitate autorităților locale și echipelor de proiect, care altfel ar trebui să-și ajusteze brusc documentațiile. Până la adoptare, rămâne în vigoare regimul actual.

Sancțiuni pentru lucrări neautorizate executate anterior

Textul propus nu este o amnistie și nu elimină răspunderea pentru construcțiile neautorizate. Pentru lucrările executate înainte de intrarea în vigoare a Codului, contravențiile ar urma să fie constatate și sancționate conform legislației în vigoare la data săvârșirii faptei. Data descoperirii construcției sau solicitarea ulterioară a intrării în legalitate nu ar constitui automat data faptei.

Pentru stabilirea datei finalizării unei construcții, proiectul ar permite folosirea mijloacelor de probă admise de lege. Lista include documente tehnice, evidențe cadastrale și fiscale, acte privind utilitățile, fotografii datate și imagini aeriene sau satelitare. Această deschidere probatorie ar putea reduce arbitrarul în stabilirea încadrărilor contravenționale.

Ce urmează și ce trebuie urmărit

Propunerea este în procedură parlamentară și poate suferi modificări pe parcurs. Până la publicarea într-un Monitor Oficial, regulile actuale rămân aplicabile. Actorii din construcții ar trebui să urmărească forma finală a definiției POT, lista excluderilor și detaliile procedurii simplificate pentru autorizare, pentru a evalua impactul în proiecte curente și viitoare.

Pentru verificări oficiale, documentul este listat pe site-ul Consiliului Economic și Social cu numărul B576/19.10.2026. O lectură atentă a textului care va fi supus votului este esențială înainte de a schimba metodologiile de calcul sau fluxurile interne de autorizare.